1.- Antecedentes de la Ciudad
Reynosa es el municipio con mayor población de Tamaulipas, cuenta con 714,767 habitantes (INEGI 2020). Si bien la población de Reynosa se ha multiplicado por 2.5 en los últimos 30 años, el área urbana se ha multiplicado por 4 en el mismo período, provocando un descenso global de la densidad de su población.
Por otra parte, la tasa de crecimiento de su población ha ido en decremento durante los últimos 10 años debido al fenómeno migratorio de los jóvenes en búsqueda de nuevas oportunidades y una mejor calidad de vida, derivado principalmente del clima de inseguridad que se respira en este municipio, de continuar con los mismos ritmos de crecimiento se prevé que para 2028 la tasa de crecimiento poblacional llegue a 0%.
La ciudadanía en Reynosa tiene una fuerte dependencia al automóvil privado. Mientras que la ciudad contribuye con 28% del total de vehículos automotores en Tamaulipas, su población apenas representa a un 19%; lo anterior se traduce en una necesidad de estacionamientos holgados.
2.- Ventanas de Oportunidad
Con relación a la vivienda, existen 2 mercados desatendidos:
Población flotante de trabajadores relacionados a la industria: Reynosa cuenta con una cuantiosa población flotante proveniente de la industria de manufactura, el motor económico en la Ciudad. Estos trabajadores vienen a cubrir puestos de trabajo temporales, sin embargo, actualmente no existe oferta de departamentos orientados a esta demanda insatisfecha.
Empty Nesters: parejas de adultos de familias maduras que sus hijos han migrado a otras ciudades y se han quedado a vivir en casas que ahora son demasiado grandes para ellos.
En cuestión de espacios comerciales, Reynosa cuenta con un índice de 22 metros cuadrados de área comercial por cada 100 habitantes; mientras que una ciudad comparable como Torreón cuenta con 36 metros cuadrados de área comercial por cada 100 habitantes. El inventario de espacios comerciales no ha crecido de forma significativa en los últimos 12 años; a pesar de la pandemia en 2021, el corredor comercial Blvd. Hidalgo considerado como el más importante de la Ciudad mostró una ocupación de 98%, mientras que en Ciudades comparables se registró un descenso en las ocupaciones llegando hasta un 70%. Con base en nuestras proyecciones de demanda, estimamos que en este corredor se pudiera incrementar el inventario con al menos 15,000 metros cuadrados de área neta rentable comercial bajo un escenario conservador.
3.- Tropicalización de Conceptos
En virtud de lo anterior, propusimos desarrollar en el Blvd. Hidalgo el primer proyecto de usos mixtos de Reynosa, que constaría de un condominio maestro con 3 sub-condominios: comercial, residencial y un hotel de larga estadía. Las bases del diseño arquitectónico e ingenieril del proyecto de usos mixtos toman como eje central la seguridad de sus habitantes y usuarios.
Centro Comercial: el formato de centro comercial sería de los denominados como “lifestyle center” que también sería el primero en su tipo en la Ciudad. Este tipo de formatos se caracterizan por ser muy seguros, caminables, orientados a un estilo de vida familiar con amplios espacios al aire libre, lo cual genera grandes ahorros de energía que se trasladan en cuotas de mantenimiento más bajas para sus inquilinos.
Vivienda vertical: actualmente no existe oferta de departamentos en Reynosa; se propuso desarrollar las primeras 2 torres de departamentos que en conjunto suman cerca de 120 unidades privativas distribuidas en 2 etapas secuenciales. Departamentos amplios, con amenidades bastas y suficientes cajones de estacionamiento.
Hotel de larga estadía: los hoteles de los denominados “business class” de Reynosa también cuentan con ocupaciones más altas que el promedio nacional. Sin embargo no existe oferta de hoteles de larga estadía, habitaciones con cocineta y precios preferenciales que puedan cobrarse por mes. Se propuso desarrollar un hotel de larga estadía con al menos 80 habitaciones.
Con base en los recorridos en campo, pudimos constatar que las plazas comerciales más exitosas son aquellas que tienen menos exposición a la avenida. Los locales con terrazas orientadas a las avenidas están vacíos o cubiertos con lonas que obstaculizan la vista para la protección de los usuarios. Una característica importante de la plaza propuesta es que en el tramo del terreno con mayor exposición hacia Blvd. Hidalgo se ubicó el estacionamiento estructural; caso contrario a cualquier centro comercial de Ciudad que pretende darle a estos espacios el valor más alto de renta debido a su exposición. Este bloque de estacionamiento que cuenta con la mayor exposición del predio hacia la avenida sirve como barrera de protección para los usuarios de la plaza.
El centro comercial de formato “lifestyle center” estaría ubicado al centro de la reserva de tierra, con un parque interior mediante el cual sólo se puede acceder de forma peatonal, este parque interior convive con todos los espacios comerciales, generando una exposición directa desde casi cualquier ángulo de la plaza o los departamentos; así mismo, el diseño lineal del parque cuenta con diferentes texturas en pisos, equipamiento como bancas y arborización, que sirven para obstaculizar actos de delincuencia. Para arribar a la plaza, los vehículos deben de pasar por un acceso controlado con doble filtro de seguridad. El mix de giros propuesto no permite giros negros y está planeado para que exista un flujo constante de personas durante cualquier horario combinando proporcionalmente comercio de: consumo, compra y entretenimiento; así como comercio de corta y larga estadía.
