5 Consideraciones antes de Comprar un Inmueble

La inversión en bienes raíces puede ser un medio atractivo para la apreciación acelerada de capital, con base en el margen de utilidad y apalancamiento. Como comprador de un inmueble, la etapa de pre-ventas es el mejor momento para invertir en bienes raíces, sin embargo implica un riesgo que es complicado de evaluar, les comparto algunas consideraciones y recomendaciones que deberían de tomar en cuenta:

Beneficios fiscales: en 2017 se publicó en el DOF un decreto para fomentar la inversión productiva en áreas estratégicas como el mercado inmobiliario. Como estímulo fiscal, se puede deducir de manera inmediata el 74% del valor por la adquisición de un activo fijo. En el caso de las pre-ventas, se pueden aprovechar los descuentos por pagos de contado y hacer la deducción inmediata sobre el valor de la construcción del inmueble, estrategia útil para cierres de año.

Certidumbre económica: investiga el portafolio en operación del desarrollador y la magnitud de las obras en las que ha participado la contratista de estructura (disciplina que representa el egreso más alto sobre los costos de construcción) te dará certidumbre de que en el origen de los recursos, el Proyecto cuenta con una estructura de capital sólida y capaz de financiar el inmueble.

Certidumbre legal: procura firmar un contrato de compra venta sujeto a condición suspensiva, siendo la obtención del régimen de propiedad en condominio. En la cláusula de derechos y obligaciones, agrega como obligación hacia el vendedor tramitar todos los permisos, licencias y demás requisitos que las autoridades correspondientes exijan para la construcción.

Certidumbre comercial: evalúa si el rendimiento que buscas obtener de las rentas está alineado al valor del inmueble, para generar un rendimiento anual del 10.5% utiliza la siguiente fórmula: valor de venta*.00875 = renta mensual. Revisa que el Proyecto se esté absorbiendo a un ritmo sano, para la fecha de entrega del inmueble, el producto deberá de estar cerca de un 70% vendido. Total de las ventas / meses en pre-venta = absorción, haz tu proyección hacia el período restante y si el porcentaje no es similar quiere decir que el éxito comercial del proyecto no es muy bueno.

Negociación: si compras de contado y existe un inventario disponible del 90%, lo más probable es que puedan darte mínimo un 2% de descuento adicional sobre el valor del inmueble. Agrega una penalización similar a la renta mensual que estarías recibiendo en caso de incumplimiento por entrega y escrituración.

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